LEI 11783, DE 06 DEZEMBRO DE 2024, PREFEITURA DE BELO HORIZONTE-MG - MEF42793 - AD

Dispõe sobre regras de licenciamento, regularização, modificação e reconversão de edificações e de projetos e institui medidas de incentivo fiscal para fomentar o fortalecimento do Hipercentro e adjacências como centralidade principal do Município.

O POVO DO MUNICÍPIO DE BELO HORIZONTE, por seus representantes, decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

 CAPÍTULO I

DISPOSIÇÕES GERAIS

 Art. 1º

Esta lei estabelece regras de licenciamento, regularização, modificação e reconversão de edificações e de projetos e institui medidas de incentivo fiscal, para fomentar o fortalecimento do Hipercentro e adjacências como centralidade principal do Município.

§ 1º. São objetivos específicos desta lei, em compatibilidade com os princípios e as diretrizes do Plano Diretor do Município de Belo Horizonte, Lei nº 11.181, de 8 de agosto de 2019, bem como com os compromissos do Município com os Objetivos de Desenvolvimento Sustentável - ODS - e com a Nova Agenda Urbana - NAU:

I - fomento à produção de moradia de forma sustentável e inclusiva, por meio de política habitacional que garanta acesso à moradia digna para os diversos grupos sociais, inclusive a população em situação de rua, e coíba práticas que levam à exclusão social, como a especulação imobiliária e a gentrificação;

II - modernização do parque imobiliário construído a partir da diversidade de apropriação e da inserção de mecanismos de sustentabilidade nas edificações existentes;

III - utilização intensiva dos terrenos em área de alta capacidade de suporte da infraestrutura urbana;

IV - propagação de gentilezas urbanas instituídas pelo Plano Diretor;

V - incentivo à mobilidade ativa e à maximização da utilização do transporte coletivo;

VI - aumento de densidade populacional na região do Município, considerando os conceitos de cidade compacta e de unidade de vizinhança qualificada;

VII - adequação de edificações existentes aos padrões de segurança e acessibilidade, ampliando a oferta de imóveis disponíveis para o adensamento populacional;

VIII - identificação de imóvel não utilizado ou subutilizado e imediata aplicação dos instrumentos previstos na Lei nº 11.216, de 4 de fevereiro de 2020, com a finalidade de ampliar as oportunidades de moradia popular.

§ 2, Esta lei se aplica à porção territorial delimitada pelo Anexo I desta lei, que abarca o setor Hipercentro da Área de Diretrizes Especiais - ADE - Avenida do Contorno, previsto no inciso I do § 1º do art. 216 da Lei nº 11.181/19.

§ 3º. O perímetro delimitado no Anexo I passa a ser regido, necessariamente, pelas regras de licenciamento, regularização, modificação e reconversão de edificação e de projeto contidas nesta lei, respeitado o Plano Diretor e aplicando-se, subsidiariamente, o Código de Edificações do Município, Lei nº 9.725, de 15 de julho de 2009.

§ 4º. Excetua-se do disposto no § 3º deste artigo a aplicação exclusiva do Plano Diretor e da lei de regularização, quando indicada pelo responsável técnico no protocolo do projeto, o que afasta completamente a aplicação desta lei.

 CAPÍTULO II

DAS CONDIÇÕES ESPECÍFICAS

 Art. 2º

O projeto inicial, a regularização, a modificação e a reconversão de edificações e de projetos no perímetro definido no Anexo I desta lei ficam condicionados, independentemente do uso do empreendimento, alternativamente, à adoção de:

I - soluções técnico-construtivas de sustentabilidade, conforme regulamento;

II - pelo menos uma das seguintes soluções projetuais de gentileza urbana, definidas pela Lei nº 11.181/19 e sob critérios de seu regulamento:

a) fachada ativa;

b) área de fruição pública;

c) terraço aberto ao público destinado ao uso não residencial.

§ 1º. O cumprimento da obrigatoriedade prevista no caput deste artigo constará em Termo de Conduta Urbanística - TCU - assinado pelo responsável técnico e pelo responsável legal pelo empreendimento e dará ensejo à aplicação dos benefícios correspondentes, conforme o Anexo XII da Lei nº 11.181/19.

§ 2º. - A condição prevista no caput não se aplica a bens tombados ou indicados para tombamento nos casos em que implicarem depreciação do bem protegido.

 Art. 3º

O cálculo do coeficiente de aproveitamento para requerimentos no perímetro tratado nesta lei será obtido pela divisão do coeficiente de aproveitamento bruto da edificação por 1,7 (um vírgula sete), independentemente do uso da edificação.

Parágrafo único. O modelo de cálculo estabelecido no caput deste artigo terá como base a área bruta da edificação, contabilizando, de forma única, a área líquida construída nas unidades autônomas e o acréscimo de área não computada no potencial construtivo a ela referente.

 Art. 4º

A modificação, a regularização e a reconversão de edificações existentes apenas serão realizadas caso a edificação seja ou possa ser:

I - adaptada às normas de segurança e combate contra incêndio e pânico;

II - adaptada às exigências legais sobre acessibilidade, admitindo-se as adaptações razoáveis.

§ 1º. Serão admitidas soluções para adaptação às normas de acessibilidade e de prevenção e combate a incêndio e pânico nos afastamentos laterais e de fundos das edificações e na altura máxima na divisa para as edificações passíveis de regularização ou de reconversão, e na parte existente das edificações em modificação, desde que:

I - não interfiram em vãos de iluminação;

II - se forem abertas ou tiverem aberturas, sigam as disposições dos arts. 1.301 e 1.302 do Código Civil.

§ 2º. Os fossos existentes na edificação consolidada ou na parte da edificação consolidada poderão ser utilizados também para adequação da edificação às normas de prevenção e combate a incêndio e pânico.

 Art. 5º

Não é passível de regularização ou reconversão, para os efeitos da aplicação do disposto nesta lei, a edificação:

I - implantada em área reconhecida como de risco potencial, sem que esse tenha sido equacionado;

II - implantada em área reconhecida como de risco efetivo;

III - em área não edificável especificada em lei;

IV - em logradouro público, excetuado o disposto no art. 7º desta lei;

V - privada em área de domínio público ou em imóvel público;

VI - que esteja sub judice em decorrência de litígio relacionado à execução de obras irregulares.

§ 1º. A regularização de edificação em área de Projeto Viário Prioritário - PVP - é permitida:

I - se houver projeto básico definido para a intervenção viária que não contemple a área de regularização;

II - ou quando for possível a substituição da área marcada por PVP por área de recuo de alinhamento.

§ 2º. Nas hipóteses não abrangidas no § 1º deste artigo, é permitida a regularização de edificação em área de PVP, sendo a valorização da edificação derivada de sua regularização deduzida em caso de desapropriação.

§ 3º. As regularizações de edificações que receberam potencial construtivo em decorrência de operações urbanas simplificadas e de operações urbanas consorciadas regulamentadas seguirão as leis específicas.

 Seção I

Das Condições Edilícias Especiais

 Art. 6º

É permitido o avanço de elemento estrutural ou decorativo ou fachada aerada em edificação existente até o limite de 0,25m (zero vírgula vinte e cinco metro) sobre o passeio.

§ 1º. O avanço previsto no caput deste artigo sobre o passeio deverá respeitar a altura de 2,60m (dois vírgula sessenta metros) do nível do passeio, medido ponto a ponto.

§ 2º. Para as edificações que tenham elementos existentes que avancem sobre o passeio, conforme o caput deste artigo, o avanço da projeção de elemento estrutural ou decorativo sobre o logradouro será admitido se acima de elemento construído.

§ 3º. A situação descrita no § 2º deste artigo abrange equipamentos e esquadrias, limitada à projeção de 0,60m (zero vírgula sessenta metro) em relação à fachada e desde que haja tratamento estético da solução que permita que equipamentos não fiquem aparentes.

§ 4º. Regulamento poderá dispor sobre condições específicas para reservas técnicas e equipamentos específicos demandados por edificações existentes destinadas predominantemente ao serviço de uso coletivo ou industrial.

 Art. 7º

É permitido o avanço de elemento estrutural ou decorativo ou fachada aerada em edificação nova ou existente até o limite de 0,5m (zero vírgula cinco metro) sobre os afastamentos mínimos.

§ 1º. Os elementos estruturais e decorativos ficam limitados à projeção de 0,60m (zero vírgula sessenta metro) em relação à fachada, estando limitados a 0,25 (zero vírgula vinte e cinco metro) de ocupação dos afastamentos mínimos.

§ 2º. Equipamentos e esquadrias podem avançar sobre os afastamentos laterais e de fundos mínimos limitados à projeção de 0,60m (zero vírgula sessenta metro) em relação à fachada e desde que haja tratamento estético da solução que permita que os equipamentos não fiquem aparentes.

 Art. 8º

É permitido o avanço de lajes sem a função de piso projetadas a partir da fachada com até 1,20m (um vírgula vinte metro) de projeção, não sendo admitidas novas lajes sobre o logradouro.

 Art. 9º

As condições edilícias dispostas no art. 218 da Lei nº11.181/19 serão aplicadas ao projeto inicial, à modificação, à regularização e à reconversão no perímetro objeto desta lei disposto no Anexo I.

§ 1º. A conformidade das dimensões dos compartimentos dentro das unidades privativas na reconversão, bem como as soluções de abertura e ventilação mecânica são de responsabilidade do responsável técnico pelo projeto.

§ 2º. Não serão exigidos revestimentos específicos nos compartimentos nem dimensão mínima de cômodos.

§ 3º. Não se aplica às reconversões e regularizações o disposto no inciso IV do art. 218 da Lei nº11.181/19.

§ 4º. Não se aplica às reconversões e regularizações o disposto no inciso VI do art. 218 da Lei nº 11.181/19, por poderem ter exclusivamente ventilação e iluminação mecânicas.

§ 5º. Não se aplica às reconversões e regularizações o disposto no inciso V do art. 218 da Lei nº 11.181/19, para que o empreendedor possa avaliar possíveis alterações e reduções de vagas.

§ 6º. As condições definidas pelo art. 218 da Lei nº 11.181/19, quanto a vagas de carga e descarga, poderão ser aplicadas à modificação, à regularização e à reconversão que obedeçam a esta lei, independentemente do uso da edificação.

 Seção II

Das Condições Especiais de Regularização e de Reconversão

 Art. 10.

Os critérios de regularização e de reconversão de edificação contidos nesta lei se aplicam à edificação consolidada, no todo ou em parte, na data de publicação da Lei nº 11.181/19, e que, alternativamente:

I - após a baixa de construção, tenha infrações pela adoção de parâmetros urbanísticos diferenciados que a invalide;

II - não tenha sido aprovada ou não tenha certidão de baixa de construção, mas que apresente elementos estruturais consolidados.

Parágrafo único. A regularização de intervenções em edificações ou em parte das edificações após 8 de agosto de 2019 deverá obedecer à Lei nº 11.181/19 e aos demais dispositivos desta lei aplicáveis aos projetos iniciais, à modificação e à reconversão Art. 11 - O licenciamento de empreendimento de impacto não se aplica às edificações que procederão à regularização ou à reconversão em função do porte ou da quantidade de vagas de estacionamento, devendo ter licenciamento de impacto apenas para avaliação de condicionantes de operação pelo conselho de política pública, se aplicável.

§ 1º. Caso a edificação em projeto inicial ou em modificação possua atividade para a qual haja previsão legal de licenciamento de impacto urbanístico ou ambiental, o projeto poderá ser apensado ao processo de licenciamento de impacto para tramitação conjunta.

§ 2º. Na hipótese prevista no § 1º desse artigo, a Licença de Implantação - LI - ou o Parecer de Licenciamento Urbanístico - PLU - serão concedidos juntamente com o Alvará de Construção ou com a Licença de Adequação, quando couber.

§ 3º. Nos casos em que não haja a necessidade de intervenções para regularização de empreendimentos de impacto, a certidão de baixa de construção referente à regularização da edificação poderá ser emitida no bojo do processo de licenciamento de impacto urbanístico e ambiental.

 Art. 12.

A regularização e a reconversão de edificação divergente de sua certidão de baixa de construção ou do projeto aprovado dependerão do pagamento de valores a título de ônus urbanístico devidos em função da constatação da infração correspondente, calculados conforme fórmulas dispostas no Anexo II desta lei.

§ 1º. A reversão da infração isentará o interessado de pagar os valores previstos no caput deste artigo, mas não terá efeito sobre eventuais penalidades aplicadas em fiscalização anterior à apresentação do requerimento de regularização, reconversão ou modificação.

§ 2º. O cálculo dos valores devidos pelos parâmetros urbanísticos infringidos terá como base os valores venais de imóveis considerados na apuração do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso Inter Vivos - ITBI - e a Lei nº 11.216, de 4 de fevereiro de 2020.

§ 3º. Em caso de edificação residencial unifamiliar horizontal, o valor a ser pago pela regularização da edificação não poderá exceder a 20% (vinte por cento) do valor do imóvel, conforme valores venais de imóveis considerados na apuração do ITBI.

§ 4º. Fica isenta dos valores imputados por esta lei a regularização dos:

I - imóveis de propriedade pública federal, estadual ou municipal;

II - empreendimentos habitacionais de interesse social da Política Municipal de Habitação - PMH - realizados, custeados ou subsidiados por órgãos públicos.

§ 5º. Será admitida a realocação das áreas permeáveis sobre laje, desde que não seja para área privativa de unidades autônomas, conforme as condições previstas em regulamento.

§ 6º. Os valores de que trata o Anexo II desta lei serão igualmente repartidos entre o Fundo de Desenvolvimento Urbano das Centralidades - FC - e o Fundo Municipal de Habitação Popular - FMHP.

§ 7º. Os valores devidos conforme previsto no Anexo II desta lei poderão ser parcelados em até 60 (sessenta) parcelas mensais e consecutivas, nos termos e condições previstos em regulamento próprio e na legislação municipal que disciplina o parcelamento de créditos devidos ao Município.

§ 8º. A não conclusão da regularização ou da reconversão de edificação não importará o ressarcimento dos valores pagos ou o cancelamento dos valores devidos em razão das infrações cometidas.

§ 9º. Nos processos de regularização e de reconversão de edificações aprovados com base nesta lei, os valores devidos serão lançados no ato da aprovação da regularização ou do projeto de reconversão e os respectivos Documentos de Recolhimento e Arrecadação Municipal - Drams - emitidos imediatamente.

 Art. 13.

A regularização de imóveis não será onerosa para beneficiários da PMH e proprietários de apenas um imóvel no Município que atenderem a critérios referentes a posse por famílias de baixa renda e limitação de valor venal, conforme definido em norma municipal.

§ 1º. Para edificações de uso misto e não residencial, além dos critérios estabelecidos no caput deste artigo, a unidade não residencial deverá obedecer a condições especiais definidas em regulamento.

§ 2º. Para a edificação ou para parte da edificação que faça jus à regularização não onerosa, não serão cobradas taxas, inclusive referente à fiscalização, ônus urbanístico, multa ou preço público relativo à regularização pretendida.

§ 3º. Fica isenta dos valores imputados por essa lei a regularização dos empreendimentos de interesse social produzidos no âmbito da PMH.

 Art. 14.

A reconversão, a reforma e a modificação de edificação sem alteração de parâmetros urbanísticos, quando internas a edifícios que não sejam tombados, mesmo que em Conjuntos Urbanos Protegidos, ficam dispensados de anuência do órgão municipal responsável pela política de proteção cultural ou do Conselho Deliberativo do Patrimônio Cultural do Município - CDPCM-BH.

 Seção III

Das Condições Especiais de Licenciamento

 Art. 15.

As modalidades de regularização, modificação e reconversão poderão ser utilizadas em um mesmo projeto e, assim como o projeto inicial a ser licenciado, terão suas licenças expedidas:

I - em até 30 (trinta) dias se demandarem interfaces entre entes públicos diferentes para aprovação;

II - em até 15 (quinze) dias nas demais hipóteses.

§ 1º. A verificação da conformidade urbanística pelo Poder Executivo poderá ser realizada a qualquer momento desde a emissão do Alvará de Construção ou da Licença de Adequação até a concessão de baixa de construção.

§ 2º. Na hipótese de regularização que não demande Alvará de Construção ou Licença de Adequação, a verificação da conformidade urbanística será realizada a qualquer momento entre o acatamento da documentação e a concessão da baixa de construção.

§ 3º. A identificação de desconformidades nas hipóteses previstas nos §§ 1º e 2º deste artigo poderá dar ensejo à suspensão ou cassação do Alvará de Construção ou da Licença de Adequação e à não concessão de baixa de construção, nos termos do regulamento.

 CAPÍTULO III

DOS INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA

 Art. 16.

O benefício decorrente da produção de habitação de mercado popular - BPM - constitui potencial construtivo adicional transferível, outorgado de forma gratuita em decorrência da implantação de unidades habitacionais destinadas a famílias com renda inferior a 5 (cinco) salários mínimos, destinadas por 30 (trinta) anos a aluguel social, cujo valor será definido pelo Poder Executivo, que deverá considerar a compatibilidade com a referida renda familiar.

§ 1º. Para cada metro de área líquida edificada ou reconvertida das unidades habitacionais descritas no caput deste artigo, será outorgado 1,5m2 (um vírgula cinco metro quadrado) de área líquida transferível passível de ser utilizada, respeitado o Estoque de Potencial Construtivo Adicional - EPCA, para a superação:

I - do CAbas até o CAmax ou do CAcent do terreno receptor em terrenos com qualquer zoneamento;

II - de até 10% (dez por cento) do CAmax em terrenos situados no zoneamento de ocupação preferencial - OP-3.

§ 2º. A utilização no terreno receptor do potencial construtivo previsto no § 1º deste artigo é condicionada à emissão da certidão de baixa de edificação do imóvel gerador.

 Art. 17.

Aplicam-se à área objeto desta lei os instrumentos de política urbana dispostos na Lei nº 11.181/19.

 CAPÍTULO IV

DAS INFRAÇÕES

 Art. 18.

Aos processos administrativos baseados nesta lei aplicam-se as penalidades previstas nas leis nº 11.181/19 e nº 9.725/09.

 CAPÍTULO V

DOS INCENTIVOS FISCAIS

 Art. 19.

Ficam isentos das taxas de primeiro exame os projetos iniciais e de modificação de edificação que gerem alvarás de construção e de primeiro exame de regularização e de reconversão de empreendimentos que obedeçam a esta lei.

 Art. 20.

- Fica isenta do ITBI a aquisição de imóvel destinado à produção de edificação de uso residencial ou misto aprovado com base nesta lei.

§ 1º. A isenção de que trata o caput deste artigo está condicionada:

I - à aprovação e ao licenciamento de projeto dentro do programa de regularização, modificação e reconversão de edificações e de projetos;

II - à obtenção de certidão de baixa de construção da conclusão da obra licenciada no prazo de 6 (seis) anos, contados da emissão do respectivo Alvará de Construção.

§ 2º. Fica concedida moratória do ITBI, enquanto não cumpridas as condições exigidas no § 1º deste artigo para a obtenção da isenção, pelo mesmo prazo previsto no inciso II do § 1º deste artigo.

§ 3º. O crédito tributário relativo ao imposto sujeito à isenção de que trata o caput deste artigo terá sua exigibilidade suspensa até a verificação do cumprimento das condições e requisitos exigidos para sua efetivação.

§ 4º. Enquanto persistir a suspenção da exigibilidade do crédito tributário prevista no § 3º deste artigo, os serviços cartoriais competentes ficam autorizados a proceder à lavratura da respectiva escritura pública de compra e venda e ao registro correspondente à aquisição de que trata este artigo, mediante a apresentação de Certidão Positiva com Efeito de Negativa relativa ao tributo lançado.

§ 5º. Na hipótese da alienação do imóvel durante o período da moratória, o adquirente responde pelo ITBI suspenso, sem prejuízo da incidência dos tributos devidos em razão da nova transação imobiliária.

§ 6º. Não se aplica à transação imobiliária de que trata o caput deste artigo a antecipação de pagamento prevista no art. 9º da Lei nº 5.492, de 28 de dezembro de 1988.

 Art. 21.

As alíquotas do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU - previstas no item 1 da Tabela III anexa à Lei nº 5.641, de 22 de dezembro de 1989, serão isentas para o imóvel em construção aprovado com base nesta lei, nos termos de programa de regularização, modificação e reconversão de edificações e de projetos.

§ 1º. A isenção de que trata o caput deste artigo será concedida a requerimento do contribuinte, a ser protocolizado no prazo de 30 (trinta) dias contados do primeiro dia útil do mês de janeiro do exercício ao qual se refere o lançamento, e será condicionada à existência de Alvará de Construção antes de 1º de janeiro do mesmo exercício.

§ 2º. A isenção das alíquotas de que trata este artigo poderá ser aplicada, no máximo, em 3 (três) exercícios.

 Art. 22.

A administração tributária do Município poderá promover diligência fiscal destinada a apurar o efetivo início da construção no imóvel para o qual se pleiteia o benefício de que trata o art. 21 desta lei.

 CAPÍTULO VI

DISPOSIÇÕES FINAIS

 Art. 23.

Regulamento disporá sobre:

I - tramitação dos projetos e regularizações;

II - fluxos e prazos dos processos, com base no art. 15 desta lei;

III - procedimento de consulta a órgãos e entidades do Poder Executivo;

IV - condições e regras para realização de vistorias;

V - realização de ajuste de levantamento e de as built;

VI - demais questões relativas à aplicação desta lei.

 Art. 24.

Fica revogada a Lei nº 9.326, de 24 de janeiro de 2007.

 Art. 25.

Esta lei entrará em vigor em 90 (noventa) dias após a data de sua publicação.

Belo Horizonte, 6 de dezembro de 2024.

Fuad Noman

Prefeito de Belo Horizonte

 ANEXO I

(a que se refere esta Lei)

PERÍMETRO DE APLICAÇÃO DESTA LEI

Figura 1

 ANEXO II

(a que se refere esta Lei)

FÓRMULAS PARA CÁLCULOS DOS VALORES

Infração em relação ao projeto aprovado ou com baixa de construção	Valor devido para regularização a título de ônus urbanístico
II	Edificar no afastamento frontal mínimo em vias arteriais	0,1 x VPITBI x A¹ x PD, sendo: -VPITBI - valor do metro quadrado de terreno conforme parâmetro utilizado para o cálculo do ITBI; -A¹ - parte do nível que invade o afastamento frontal como prolongamento do passeio; -PD - pé direito padrão, considerado 3,0m para cada pavimento.
III	Número de vagas de carga e descarga	0,05 x VPITBI x NV, sendo:; -VPITBI - valor do metro quadrado de terreno conforme parâmetro utilizado para o cálculo do ITBI; -NV - número de vagas aprovadas em projeto destinadas a outra utilização ou ausência do número mínimo de vagas de carga e descarga, conforme a lei vigente, para edificações que não possuem aprovação.
IIII	Descumprir taxa de permeabilidade mínima	0,1 x VPITBI x A², sendo:; -VPITBI - valor do metro quadrado de terreno conforme parâmetro utilizado para o cálculo do ITBI; -A² - área permeável aprovada em projeto destinada a outra utilização ou área permeável devida, conforme a lei vigente.
IIV	Infrações não previstas pelos itens I a III, qualificadas como leves, médias e graves, conforme regulamento	- Infração média: 0,6% do valor do metro quadrado do imóvel conforme parâmetro utilizado para o cálculo do ITBI; - Infração grave: 1,0% valor do metro quadrado do imóvel conforme parâmetro utilizado para o cálculo do ITBI.

MEF42793

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